04.购买法拍房是否划算，经济账要怎么算

 

中指法拍数据库监测，截止2025年3月底，中国一季度法拍房源累计拍次29.1万次，成交4.1万次，法拍交易拍次成交率13.97%，各类拍品成交折价率74.16%——这意味着，参拍者可以按7.4折的价格买到法拍房。对于一个快餐来说，也许7.4折也没省多少钱，所以也没太大吸引力；但对于动辄百万，一线城市甚至千万的房子来说，7.4折意味着差价可能高达百万、甚至更多，这就有点意思了。当然，7.4折是相对于评估价而言，实际折扣大小还取决于评估价是否准确可靠。通常来说，市场上行的时候，评估价低于市场价，市场下行的时候，评估价高于市场价，因为评估在前，市场价滞后于评估价。所以，法拍房的评估价只能作为一般参考，更重要的是亲自了解实际行情，做到房产实际价值心中有数，不能光看折扣，跟风出价，如果拍高了，那就亏大了。

参拍法拍房时，表面上成交价比市场价低25%左右，但实际上买家需要承担多种额外成本，这些不能被忽视，只有把各种成本全部算进去，才能知道究竟是否划算、什么价位买才划算。我们就来一起合计合计各种可能成本：

一、税费类成本

中国法拍房的契税、增值税、个人所得税政策大体与普通二手房相似，但在实际操作中存在一定差异和特殊规定，尤其在税费承担主体、税基计算方法等方面：

1. 契税（买方缴纳）：

和普通二手房一样，按房屋性质、面积和购房人身份征收。最新的执行标准是2024年11月12日发布、12月1日起施行的《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》：

首套 ≤ 140㎡：1%

首套 > 140㎡：1.5%

二套 ≤ 140㎡：1%

二套 > 140㎡：2%

征收基数：成交价或评估价，税务部门取其高者。

根据2021年9月1日起施行的《中华人民共和国契税法》，各省、直辖市、自治区有权执行差别税率，具体标准以各地税务局发布的具体操作规则为准。实际上，北京上海深圳已相继取消普通住房和非普通住房标准，意味着不管住房面积是否超过140平方米，契税都统一按低于140㎡收取，即不管首套二套，都按1%税率征收。

2. 增值税及附加税：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），以及地方税务局操作细则，一般该税种的征收标准为：

普通住房：

满2年免征；

未满2年：按5%全额征收（附加税一般再加1%左右）；

非普通住房（如大户型或高总价房）：b

满2年也要征增值税（但只对差额征税）。

3. 个人所得税：根据《中华人民共和国个人所得税法》，以及《个人所得税法实施条例》及其相关解读，个人房产交易的所得税一般有两种计算方式：

差额征收：20%（出售价格减去购入价格及合理费用）

核定征收：1%（按总房价）；因为购房成本较难核算，或者因为按差额征收税额太高，现实中多数按核定征收处理。

满五年且家庭唯一住房可免征。因为过户不需要上家到场，提供不了满五唯一等凭证，所以卖家是否满五唯一，这项税费实际是少不了的，除非卖家愿意主动配合。

附加说明

按照国家法律，增值税及附加税、个人所得税应由原业主承担，对于房产被执行拍卖的原业主来说，显然让其配合纳税存在现实困难，所以很多地方法院会要求买受人代缴。不过，有些地方如深圳，则规定先由买受人垫付，后凭税务机关开具的凭据原件、垫付人收款账户确认书、垫付人银行卡复印件等，向法院申请退款，对于这种情况，买受人并不需要真的承担这笔费用。

在参与拍卖前，一定要阅读拍卖公告、特别说明和法院裁定书，确认“税费承担条款”，做好成本预算。

二、权属和使用类费用

1. 物业费、水电费、燃气费欠缴

说明：法院仅保证房屋的所有权清晰，不保证使用权清晰，历史欠费可能需买家自行承担。

2. 过户手续费、公证费

拍卖平台一般不收佣金，没有中介费，没有拍卖手续费。但部分城市会要求进行公证或提供法院裁定书原件，相关费用需自理，费用区间在几百到数千元不等。

3. 翻新或装修成本

有些法拍房受损严重，未经维修、装修、翻新不能居住，需实地考察房产状况，做好预算。

三、清场与腾退成本

在中国，法拍房的清场与腾退费用的承担和执行责任，近年来已由最高人民法院明确规范。根据2024年10月29日最高人民法院发布的《关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》，执行法院应当负责腾退交付，严禁在拍卖公告中声明“不负责腾退” 。这意味着，法院在拍卖不动产时，有义务确保房屋的清场和腾退工作。

然而，在实际执行过程中，仍可能会遇到被执行人拒不搬离等情况，导致腾退过程复杂且耗时。因此，买受人应提前了解房屋的实际占用情况，并做好相应的准备，尽量不碰未腾空的法拍房。如果一定要参与，必须把相关经济成本和时间成本计算在内。如果房屋占有人拒不腾退或被租赁（尤其是“黑租约”），买家需启动“强制执行+腾退诉讼”程序，可能耗时数月，费用则包括：诉讼费（几百~几千元）；律师费（若委托律师）；强制搬迁费（协商或法院动用司法资源时可能产生的费用）。

四、资金成本

1. 竞拍保证金成本

拍卖平台会要求预交参拍保证金，金额一般在拍品起拍价的10%左右。拍卖结束如果竞拍失败则保证金会自动解冻，所以资金占用周期为从缴纳起到拍卖结束，尽量到临近开拍才缴纳，缩短资金占用周期。

2. 融资成本

多数法院不接受按揭贷款或限制银行种类，买家需准备全款或通过“垫资机构”过渡，垫资服务需支付利息（年化8%~15%左右）。

3. 贷款中介费

买受人如需通过第三方融资，可能还需要额外支付金融中介服务费，一般为贷款额的1%~3%。

以上各项费用合计，正常的话在5%左右，特殊情况另外计算。如果按此计算，结合折价率74.16%这个参考标准，相当于打八折，这已经很不错了。

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