03.购买法拍房有哪些风险，需要注意什么？

 

1、购买法拍房存在哪些风险？

上期说过，法拍房并不存在过户风险，这方面的风险甚至小于新房和二手房；收楼虽有风险，遇到不搬的硬茬，无非也就多了点麻烦，拖的时间长一些而已，但毕竟你所有权在手，使用权处置权当然也应该归你，法律也要求法院必须负责腾退，所以收楼是迟早的事，风险终究可控；而且有意思的是，如果法拍房尚未清空，竞拍者往往知难而退，竞争的人很少，所以这种房子一拍很难成交，二拍、三拍以后折让就会很大，所谓高风险高回报，就看个人能力魄力和资源了，如果这些都具备，获得超额回报也未可知。

那除了过户收楼，法拍房有没有其他风险点呢？凡是买卖都有风险，比如：

第一个是房屋状况可能比二手房差。二手房卖家为了卖出房子，争取好价钱，当然会重视房子的卖相，必要的保养翻新还是会有的，卖房、交付时状况也都会比较好；被拍卖毕竟是被迫的，业主心态就不一样了，有些人虽然失去了房产，但仍保持着尊严和体面，将房屋收拾得整洁有序；但也有些人因为不甘心或者愤怒，以破坏房屋的方式发泄情绪，拆门窗、砸墙面、破坏水电设施，让新房主为自己的失去“付出代价”。所以，竞拍之前最好实地考察，房子最好处于腾空状态，然后平时多留意法院公告，安排竞拍者实地考察（开放日）时，一定不能错过，现场看过以后再决定是否参拍，或者做好复原、翻新预算。

第二个是房屋不一定能贷款。法拍房的按揭相对复杂一些，一般要符合几个条件：一个是法院或拍卖平台需支持按揭流程，不同法院/拍卖平台对按揭接受程度不同，部分支持银行配合贷款手续，一般需提前提交贷款预审材料，部分法院还会要求“贷款预批函”。只有特定城市或法院的法拍房按揭，才会受银行支持，但审批较严。通常银行要求：首付比例高（一般 ≥50%）；贷款人征信好；房产估值符合贷款标准等。若竞买人竞拍成功后因资金问题无法完成交易，可能面临没收保证金、赔偿差价、罚款等损失。

第三是户口的落户问题。法拍房自拍得后取得房屋所有权，但原户主不迁户口的情况一旦发生则较难处理。目前法院在审理房屋纠纷中，对户口问题一般不作判决，仅就户口问题起诉的一般也不予受理。户口迁移问题属于公安机关户籍管理的职权范围，不动产登记部门作为配合，不同区域具有一定差异性，建议竞买人向标的物所在地派出所咨询相关落户政策。拍下法拍房以后，先和原来户主协商解决，或者由公安部门参与调解。若能成功，则顺利过户迁移，如果不行，往往无法强制腾退。有些地方遇到此类情况，会由户籍管理部门出面，在法拍房上为买家单独办理一本户口本，算是承认买家房主地位。以上海为例，法拍房户口迁入并不需要原房主同意，只要自己去公安户籍部门申请冻结原权利人的户籍，公安户籍部门会新建一个户口=重新办理新的户口簿，不影响户籍正常使用。而且上海已出台公共户口池制度，如果我们购入了一套法拍房，之后又想要出售的话，根据《上海市常住户口管理规定》，买家可以申请公安部门强制将原权利人的户口迁出至公共户口，那么这套房子就变成了一套没有户籍的房产了，对于拥有这套法拍房的买家来说也没有任何的影响。

第四是学位问题。学区房经过一系列的变迁，从原来的单校划片到现在的多校划片。尤其是现在大部分重点学校都有学位的要求，采用循环制入学名额，针对特定的学区房，采用每三或六年一个学籍名额，名额一旦占用只能等到六年循环制结束方可再次入学。所以如果原业主户籍在房子里面，不配合户口迁出，对孩子上学还是有影响的，以购买“学区房”为主要目的的竞买人，务必在参拍前与相关教育部门确认好学位是否被占用，核实相关入学政策及标的物学籍使用情况。

第五是房屋是否存在违建、“凶宅”等隐形问题；有些“凶宅”在二手房市场无法卖出或价格折让很大，业主干脆选择走拍卖途径，一定要了解清楚。有些隐患很难了解，所以现在市面上出现了为法拍房提供“背调”（背景调查）、居间服务的公司，不过服务水平和质量良莠不齐，需要的话需谨慎甄别。

2、购买法拍房需要注意哪些事项

虽然法拍房的最大两个风险基本排除，但还是有其他值得注意的问题要了解清楚，否则可能会造成损失，导致不良结果：

第一是落实自己是否有购房资格。“法拍房能过户”是购房者的最终目的。一般而言，根据商品房的交易规则，竞拍者在拍得房产以后能够顺利过户，但是在一些地区住房限购政策并未退出，竞拍人是否符合购房条件要提前了解，避免因不具备购房资格而导致拍卖最终被撤销。

在深圳，法拍房自2014年起已被纳入住房限购政策范围内。这意味着，竞买人必须具备深圳市规定的购房资格，才能参与法拍房的竞拍并完成过户手续。根据最高人民法院于2022年1月1日实施的《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，法院在拍卖房产时，需审核竞买人从申请参与竞拍到成交裁定书出具期间是否持续具备购房资格。若竞买人不具备购房资格，法院将不予出具成交裁定书，导致无法完成过户。

北京：自2017年起，法拍房被纳入限购范围。竞买人需具备北京市购房资格，才能参与竞拍并完成过户。

上海：自2021年1月起，法拍房首次被纳入限购范围。竞买人需具备上海市购房资格，单身人士限购一套，家庭限购两套。

其他城市的地方性政策，竞拍人要提前了解落实。

我国土地政策复杂，法拍房除了普通商品房、回迁房、经济适用房等住宅类产品，以及公寓、商铺、写字楼、厂房等商业类产品之外，还有一些私宅、村集体所有的被列为历史建筑物的产品等。不同的性质购买资格要求不同；例如对于宅基地上的住房（或者说农民自建房），竞买人需为该集体经济组织成员，如不符合，则没有竞买人资格，也不可能过户。

第二是严格遵循网络司法拍卖的实名认证制度。作为参加竞买的自然人，包括我国的公民、港澳台同胞、海外侨胞以及外籍人士，需通过网络上传本人的身份证明和资信证件原件或扫描件等。委托他人代为竞买的，应当在竞价程序开始前经法院确认，并通知网络服务提供者，才能依法参加竞拍程序。拍卖成交后，网络司法拍卖平台会以买受人的真实身份自动生成成交确认书，买受人可持法院裁定书、协助执行通知书及拍卖成交确认书前往不动产登记事务中心办理房屋所有权过户登记手续。资料不符可能会给竞拍者造成损失。

第三是要了解房屋的腾退情况。绝大多数购房人买房的最终目的是居住，假如房屋内无人居住，则不涉及腾退问题。假如成交以后存在原房屋使用人不能及时进行清退的情况，则买受人需要申请法院强制执行，大大增加了购房者的实际成本。

第四是算好经济账。参拍法拍房时，虽然表面上价格可能低于市场价，但实际上买家需要承担多种额外成本，这些往往被忽视，要特别关注法院发布的拍卖公告，公告里面对于房屋水电、物业费用、过户税费的承担，以及该房屋是否存在居住权、租赁关系都会有特别说明，一定要仔细观看，避免以后产生纠纷。

下面是常见的几类额外费用，合计起来可能占房屋总价的5%–15%：

下期再详细讲讲成本核算问题。