02.法拍房究竟能不能买？有没可能过不了户或收不了楼？

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第一、法拍房的市场现状

随着经济下行，房价下降，有些人因事业或工作不顺，无力还贷；有些人则因首付亏光，房子成为负资产，也主动选择断供。所以，被司法冻结、最后被拍卖的房子日渐增多。

另一方面，随着网络拍卖平台的普及，拍卖流程的公开化、程序化、正规化，法拍房也逐渐走进公众视野。阿里资产司法拍卖数据显示，截至2024年，全国每月平均上线拍卖房产超过10万套（未剃重），参与人数也逐年增长，显示出市场热度不断提升，在存量房交易中，法拍房占比越来越高，尤其是在高线城市。

中指法拍数据库监测，截止2025年3月底，一季度全国法拍市场挂拍各类法拍房源数量剃重后21.7万套（包括成交、流拍、中止、暂缓、撤回），同比增加约1.4%。累计成交拍品数量约4.1万套，同比增加约1.7%；总成交金额643.9亿元，同比减少约15.9%。一季度各类法拍房源成交均价5131元/㎡，同比下降2.7%。

同时，2025年一季度法拍房源累计拍次29.1万次，成交4.1万次，法拍交易拍次成交率13.97%，各类拍品成交折价率74.16%；拍次同比减少约1.0%，成交同比增加约1.6%。一季度各类拍品成交平均拍1.99次，平均成交时长76天。

第二、购买法拍房存在哪些风险

既然法拍房有这么多优势，有没有其他风险，能不能参与呢？肯定的是，凡是买卖交易都有风险，关键是弄清楚潜在的风险点，尽量加以排除；未能排除的，就根据风险收益比以及自己的风险承受能力决定是否参与。

一般人购买法拍房最担心的问题不外乎两个：

一个是被拍卖房产的人肯定都涉及经济纠纷、诉讼，买这样的房子是否能过户，买到手后会不会还牵扯原业主的经济纠纷，留下所谓”手尾“；

另一个是原业主如果不愿搬走怎么办，如果有租约怎么办，买卖不破租赁，会不会因此收不了楼？

第三、购买法拍房有没可能过不了户

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 第二十九条规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”《中华人民共和国民事诉讼法》2023年修订版第二百五十三条规定：“人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，有关单位必须办理。” 这意味着：法院的《成交裁定书》+《协助执行通知书》是法拍房合法过户的法定凭证，不需要买卖合同或原业主配合。明确：法院裁定书具有“权利变动确认”的法律效力，可直接作为产权变更依据。

法拍房和普通商品房买卖的最大区别就是法拍房是由法院主持拍卖的。买受人一旦拍得房子，由法院负责强制过户，以前跟房子有关的任何纠纷也不会成为障碍。（法院一般在拍卖之前会有公示，如果存在产权纠纷，可以在此之前提起诉讼，法院也会暂时终止拍卖进程；一旦进入正常拍卖程序，就不会牵扯历史问题）。换而言之，你买到的房产在经济层面是”干净“的。单纯从产权过户这个问题来说，其风险甚至比新房二手房交易还低，毕竟新房烂尾的有，相信大家现在见的也多了；二手房一房多卖，卖家反悔的有；还有的二手房客户前脚买完，交了钱手续还在办理中，后面房子就被查封限制交易了，这种事情也时有发生。

至于入住后，原业主或有利益纠葛的人是否会上门找事，那是另外的问题了；没有当然最好，如果有人上门纠缠，理直气壮地报警就行了，现在寻衅滋事入罪的人监狱都快装不下了。

第四、购买法拍房有没可能收不了楼

有些业主，因为不甘心房子被拍卖，可能会拒不搬迁，赖着不走；有些会故意与第三方签订长期租约，也有涉黑人员专门做这种”生意“：给原业主一些好处，获得长期租约，新业主除非支付他们心理价位的“腾空费”，否则跟你死缠烂打，就是不搬走。以前这种人是不太好对付的，很多新业主为了尽快入住，往往也选择息事宁人，破财消灾。不过，现在政府处理类似问题的力度越来越大，手段也越来越强硬，客观的说，也许我们离真正的法治社会还相距甚远，但法制在处理人民内部矛盾方面还是起一定作用的，也就是说屁民与屁民之间的问题，法律还是相对公正的。由于签订长期租约一般都是在被起诉之后，这类合约都是无效的，弄虚作假抗拒执行，有可能触碰”拒执“罪，所以，敢于冒天下之大不韪的人越来越少。

2021年12月21日，最高人民法院对外发布《关于进一步完善执行权制约机制 加强执行监督的意见》，拍卖财产为不动产且被执行人或者他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。在实际操作中，多地法院已经开始了“强制腾退”。

强制腾退时，法院执行部门一般会在公证处公证员监督下，会同警察、急救中心、开锁公司、搬家公司、辅拍公司到达腾房现场，敲门即使无人应答，也会强制开锁，将屋内物品全部搬运至过渡安置房，对这种执行方式，普通人是一点办法都没有的，如果强硬阻挠，也有可能被拘留。

2024年10月29日，最高人民法院印发《关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》的通知，提出12条指导意见，包括：加大不动产腾退交付力度。对不动产进行处置，除有法定事由外，执行法院应当负责腾退交付，严禁在拍卖公告中声明“不负责腾退”。

《意见》下发后，12月法拍房成交6040套，环比增长25%，达到年内第二高点，仅次于3月的6189套，可见参拍者受到了鼓励。在过户不存在障碍、腾退问题也基本解决的情况下，法拍房还是有参与价值的。我也有些中介朋友在运作法拍房，有时候他们资金不足时也会寻求合作，资金提供方可以收利息，也可以具体合作某个房产标的，约定出资比例和利润分成——也就是所谓的项目合作，这种合作很灵活，信任度够的话收益也不错。

很多人不敢购买法拍房，主要是因为这是个小众的市场，认知的门槛高于二手房和新房。如果愿意多了解，你也就多一条购房途径，多一个捡漏机会，至于最终决定买哪种，还是你自己说了算！

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