08.烂尾楼是否可以断供，无力还贷如何将损失最小化？
近年来，随着房地产泡沫破灭，房价大幅下降，很多近几年高价购买的房产实质上已沦为负资产；同时，经济下行，百业凋敝，企业倒闭，降薪裁员，很多中产阶层陷入经济困境，面对高昂的房贷，生活压力山大、如何摆脱这种困境，成为很多人一夜白头的问题。努力自救的方法无非是努力工作或找工作，降低家庭开支，除此之外，如何处置房产也是很关键的一个方面，毕竟，房产是很多家庭财产的主要组成部分，也是家庭财务状况的主要症结。合理解决房产问题，轻装上阵才能争取主动，重启人生，迎来生活的曙光。
很多人陷入困境以后，也积极设法自救，可惜却缺乏清晰的思路，导致一步步滑入最不利的境地——看看每年被拍卖的房产数量（这还是在银行控制拍卖数量的情况下），就知道陷入最艰难境地的人有多少了。每一个竭尽全力生活的人，都值得被尊重，但时代大环境下，真希望多一些人醒过来。
首先，如果工作和收入不稳定，家里余粮不多，房贷压力较大，最理性的做法是把房子卖掉，就算赔钱也要卖！支撑中国楼市的宏观基本面和底层逻辑已发生根本性变化，以后甭说房价大涨，能小幅反弹就已不错了。在大趋势向下的情况下，每一次反弹都是套现离场的良机！千万不要心存幻想，更不能因为亏钱而心有不甘，舍不得亏，以后可能会亏更多！处理大事最忌讳的就是犯迷糊和优柔寡断。
很多人就是因为对房价有幻想，对收入有期待，才会温水煮青蛙式地一步步陷入最不利的局面。也许这几年二手房难卖是实情，但没有卖不出的房子，诱惑不够大而已,即降价不到位！亏钱卖，换谁都难受，卖得比别人低，心有不甘也可以理解，但，沦为法拍，损失会更大！两害相权取其轻，这是一个成年人、尤其是家长应该有的决断。
其次，拖到弹尽粮绝时房子还卖不出去该怎么办？是否可以断供？
应该说，断供是下下策，如果最终导致房产被拍卖，更是最不好的一种结果。因为这样做，后果很严重：
1、信用受损：银行会上报征信，产生逾期记录，影响10年以上，未来很难再贷款、信用卡、买车买房。
2、房屋被法拍：一旦断供，银行会电话催缴、发送律师函，甚至委托第三方催收公司介入；连续多期断供后，银行将起诉并申请**法院强制执行；接着，**法院查封房产，司法拍卖用于偿还欠款，但价格通常远低于市价。
很多人天真地认为，如果家里只有一套房子，国家和银行出于人道主义，是不会拿你的房子去拍卖的，这大错特错！法律要保障债权人的利益，何况银行也是国家的！我已经亲眼目睹了多少家庭，尽管只有一套房子，但照样被拍卖，最好的结果是，在拍卖款里留出几年（好像最多是八年）的租金给你，你还必须提供证明，证明你没有生活能力——这就已经仁至义尽了，没有人必须为你的一生负责，除了你自己。
3、继续负债：如果拍卖价低于贷款余额（尤其是高杠杆买房），你仍然要继续还差额部分！并不是说，只要你把房子还给银行，大家就两清，不是这么回事！没足额偿还的贷款，你还得继续背，继续还。我们国家部分地区，如深圳也有个人破产立法，但是否允许你破产，不是自己说了算，是法院说了算。事实上，你想“破产”比登天还难；破产立法出台至今，正式获得“破产”身份的人数，一个手掌的手指头能数得过来。
4、**列为失信人：**被法院列为“失信被执行人”，将被“限高”——限制坐飞机、高铁、出境、高消费等，几乎一辈子也甭想有好日子过，除非能把债务还清。更绝的是，我们的法律有一条“拒执”罪，抗拒执行，如果被发现有偿还能力而没有主动履行还债责任，这不是简单的经济纠纷问题，而是触动刑法的！
🔴 由此可见，断供并不等于解除责任，而是会引发一系列严重后果。
那么，如果实在还不起月供，是否就真的毫无办法呢？事实也不是如此，首先你可以做的是主动跟银行沟通，争取银行的理解和支持，申请展期或重新制定还款方案。比如，可以延长贷款年限、降低月供；或者先只还利息、本金延期；现在很多银行会接受“个性化还款方案”，只要说得过去，你存在实际困难，态度又诚恳，银行一般都会通融。毕竟，银行其实也不愿你断供，它们也怕“坏账”，这对上市公司的报表不好看；何况现在法拍房在控制节奏、控制数量，国家也想稳住房地产。对工作人员来说，拿你的房产去拍卖也要走流程，增加很多工作量，于公于私都没好处。
另外，尽量寻求自救，向亲友借款、短期信用贷款等等办法就不用说了，还有一种办法就是，可以考虑**“以租养贷”，**把房子租出去，用租金抵消部分房贷；特殊时期，降低点生活质量，受点委屈，当作一种人生磨练，大丈夫能屈能伸，也别太顾及面子。
🚫 千万不能做的是， 断供后躲避法院、不接银行电话 —— 这会加速被列入黑名单，后续也不好回旋协商。
还贷大军里还有一个特殊群体——买到烂尾楼，无法收楼无法办证无法入住，在所有权、使用权都得不到的情况下，支付首付款后还要每月还贷，这是最没天理的。这几年房地产公司大量倒闭，留下一个烂摊子，据说全国烂尾楼数量在几百万套之多，涉及面、影响面极广。
对于这种情况，购房者断供情有可原，甚至是理所当然。
不过，按照贷款合同，银行与购房者的金融借款合同中，若银行按照约定履行向购房者出借资金的义务，有收取利息并要求购房者按时偿还本金的权利。基于合同相对性，即使购房者因为开发商停工的原因导致不能收取房屋，选择逾期不还款，也属于在金融借款合同关系中的违约行为，银行可以依据个人借款合同要求解除合同，若满足贷款合同约定的条件，银行可以要求断供购房者一次性偿还全部欠款本金及利息。
那如果银行这样做，购房者有什么办法呢？
一样有办法。购房者、开发商、银行三者之间，在商品房预售合同关系中存在关联：购房者履行缴纳全部购房款的义务后，开发商需要按照《商品房预售合同》在约定的期限内交付房屋并办理房产证。如果开发商不能按照约定履行合同义务构成根本违约，购房者可以根据《商品房预售合同》的约定向开发商主张权利。此时购房者有两个选择：
购房者可以选择向开发商主张逾期交付的违约责任，也可以选择解除合同。
若购房者向开发商主张违约责任承担方式，说明购房者对开发商能够履行合同义务并交房抱有期待，合同双方需要继续履行合同，即使出现房产项目烂尾的情况，购房者每月仍需要继续清偿房贷，并根据开发商的实际施工进度与交房时间主张违约责任。
如果购房者向开发商主张解除合同，以开发商无法按照合同约定交付房屋，导致合同目的无法实现为由行使法定解除权或者约定解除权：根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第十一条、第二十条，开发商逾期交房，业主可行使催告权，开发商在催告后经过三个月的合理期限内仍未履行交付房屋的义务，业主可行使法定解除权，要求解除商品房预售合同。若商品房预售合同解除，导致按揭贷款的目的无法实现，业主可以请求解除按揭贷款合同。《法释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
据人民法院报公布的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称为“《批复》”）明确，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房贷消费者主张价款返还请求权，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。这也体现出了对普通购房者的权益进行了更为明确的保护。不过，这个《批复》有个关键的BUG：如何认定“无实际交付可能”？
事实上，工程的烂尾，责任并非全在开发商身上，银行屁股也不干净。银行有责任对预售资金进行监管，监管不到位，导致保障工程顺利完工的监管资金被挪用，这是烂尾楼形成的关键。
所以，如果不幸买到烂尾楼，你不想继续还贷，可以走法律途径解除《商品房预售合同》，连带着跟银行之间的按揭合同也就终止执行，但是合同解除后，由于开发商本身已经出现资金短缺的局面，你有可能要不回首付款和已经支付的贷款本息；后续如果成功交楼，你原先的权益也可能丧失，这是应该慎重考虑的问题。能争取的最理想的结果是，在交付之前可以停止供楼，同时保留房产的其它各项权益。 以上处置结果是有实际案例的。如在（2018）粤民申7516号民事裁定书中，法院指出银行存在违规将款项支付到非监管户等过错行为，最终判令在商品房具备交付条件之前，无需向银行再支付贷款。 而（2019）最高法民再245号民事判决书中，最高法院指出，如果因开发商原因无法交付房屋的，《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。
现实中，因为烂尾楼牵涉者众，业主们可以联合起来请律师、摊销成本和费用，人多力量大，政府在处理这些问题时应该也会格外慎重。
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