05.法拍房如何参拍，竞拍过户手续全流程

一、我们首先需要了解的是，法拍房主要在哪些网站上进行拍卖。

根据最高人民法院的规定， 目前有7个官方认可的法拍房平台 ：阿里拍卖、京东拍卖、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网、工商银行融e购和北京产权交易所。其中，后面两个可能已经逐渐淡出市场。

这些平台各有特点。例如，阿里拍卖和京东拍卖由于用户基数大，房源多，竞争也相对激烈。而一些较小的平台，虽然房源较少，但竞争压力小，有时能以较低价格拍得优质房源。

二、选择好拍卖平台之后，接下来就是选择标的物参与竞拍：

首先要进行一些前期准备：对意向房源进行全面的调查和了解，包括房产的实际状况、尤其是房产占用情况，标的物的准确市场价等。

然后是做好资金准备：购买法拍房通常需要一次性支付全部房款，即使允许按揭，流程也与普通二手房不同，一般需要提前审批，这个问题我们下个视频再讲。购房者需要提前做好资金规划，确保有足够的资金支付房款，避免因资金不足而违约，造成不必要的损失。

选好标的物之后就该进入实际的参拍、竞拍阶段了，以阿里资产线上竞拍为例，详细过程如下：

a. 查看拍卖公告：法院会在拍卖前发布拍卖公告，包括房产信息、起拍价、加价幅度、竞拍时间等。购房者需要关注拍卖公告，了解相关信息。

b. 报名参与竞拍：购房者需要在规定时间内报名参与竞拍，缴纳保证金，通常线上缴纳即可。保证金一般是评估价的10%左右，如因金额较大遇到限额，建议使用支付宝大额支付功能——“银行专用款项”进行支付。保证金缴纳成功后，系统会自动生成一个竞买号（例如：A1234），竞买号即代表参与人，在标的物详情页即可查看。如果竞拍还未开始，报名交保证金按钮会变为等待开拍按钮，竞拍开始后，按钮会变为出价按钮；

c. 线上出价：交保成功后手机端和电脑端均可以出价；每次出价的加价幅度，公告里是有规定的，需提前了解。报名成功的会员，在竞拍公告中指定的24小时内（如下图）随时都可以出价，竞拍周期是固定的，标的物详情页会展示。

即使你竞价后五分钟之内无人加价，并不意味着你竞拍成功；因为竞拍不会提前结束，不管是否有人出价；只有在竞拍周期结束后才会决定花落谁家，确定和宣布竞拍结果； 如果在竞拍结束前五分钟内有人出价，结束时间会自动延长，如果一直有人在结束前五分钟内出价，就会一直延时，直至无人出价为止； 如果报名未出价，或竞拍失败，报名钱款会在竞拍结束后的24小时内释放，并退回至原支付渠道。可通过路径【淘宝网--阿里拍卖--我的--我的保证金/预缴款】查看保证金冻结情况。如果缴纳保证金涉及银行，可能还需要你进行一些手动操作才能原路退回，如果只是在支付宝系统内转账支付，一般都会自动退回。但不管如何，保证金的退回和提现不需要手续费，只需按要求操作即可。

d. 竞拍成交：竞拍结束后，最高出价者成为竞拍成功者，约15分钟后会生成相关的竞价结果。如果竞拍成功，保证金会自动转移到处置单位账户，根据竞买公告要求支付尾款即可，通常要求在十五天内完成。如果竞拍过程中无人出价，法院可能会进行第二次拍卖、第三次拍卖或变卖。

需要补充的是，阿里为了让参拍者熟悉整个竞拍流程，此前还提供了**体验模拟竞拍，**供大家练习熟悉流程，有点像股票的模拟账户。不过，现在链接好像打不开了。

三、成交后过户等相关手续：

a. 尾款支付：竞拍成功后按照法院公示的时间内支付尾款，通常是15天以内。支付尾款的方式可查看法院拍品公告要求（一般可通过淘宝订单支付或按照公告转账法院）。如通过淘宝订单支付，支付时间需在法院公示的时间之前，如您通过线下转款给法院，淘宝订单会在15天自动关闭，不会影响您的信誉。

b. 取得文书：完成尾款支付后，您可以联系拍品页面机构电话，预约办理手续时间，手续包括：《拍卖成交确认书》或《成交裁定书》，以及《协助执行通知书》或《执行裁定书》等。

c. 办理过户手续：领取法定文书后，购房者需备齐过户所需的个人或家庭的其他相关资料，到房产所在地的房管局办理变更登记，将房产过户到自己的名下。由于法院解除查封手续需要一定时间，拍卖标的物相关权证原件无法取得或存在担保物权的，办理标的物权属变更登记时需办理登报注销手续或注销他项权证，办理权属变更登记的时间会延长，对此也必须有所预期。

d. 解决落户问题：如果法拍房地址已被办理过户口簿且未迁出，购房者需要依据本地法律规定，解决落户问题，确保学籍等其他相关权益。

e. 物业交接和房屋验收：办理物业交接手续，包括钥匙、物业费、维修基金等，及时对房屋进行验收，确保房屋状况与竞拍时相符。

法拍房过户比普通商品房麻烦一些，法院、银行、房产交易中心，好几个部门都得跑。不过，法拍房过户流程相对规范，购房者只需遵循相关法律法规，做好准备工作，顺利过户不成问题。

曾经，购买法拍房在过户方面还有个特殊优势：比如2021年1月以前，上海未将法拍房纳入限购，参与竞拍中标的客户，绝大多数都是非沪籍，或者原先没有购房资格，大家只是借道法拍房，间接获得房票，也愿意为了这个购房资格支付很高的溢价。上海法拍房纳入限购后，只有具备购房资格的人才能购买，客源大幅减少，房票溢价消失，法拍房价格一下就打了9折。

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