05-3.房产的拍卖和变卖有何区别，变卖的参与程序
大家如果有留意网络拍卖平台，应该经常可以看到，平台上很多房产在处理，但处理方式不同：有些是在拍卖，有些是在变卖。大家对拍卖可能比较熟悉了解，变卖可能就了解得少一些，我们今天就来聊一聊变卖的问题。
首先，我们先来了解一下变卖的概念。变卖，意思是指出卖财产什物，换取现款，这和我们平时所说的“变现”意思接近。司法变卖是指人民法院将被执行人已被查封、扣押的财产委托信托商店、供销合作社等部门代为出卖或者收购，或者由人民法院找买家直接交易，把所得价款还给权利人。
司法拍卖和变卖的主要法律依据是最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定(法释[2004]16号)》，其中：
“第二条 人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，但法律、司法解释另有规定的除外。”
所以，处置抵押物时，首先要采用拍卖的方式，先走拍卖程序；
“第二十八条 对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。
第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。”
如果经过两三轮拍卖不成功，债权人又不愿意接受用该标的物抵债的，则进入变卖程序，变卖价格就是上次拍卖的保留价。
“第八条 拍卖应当确定保留价。
拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。
人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”
为了保障当事人双方的利益，每次拍卖降价的幅度是有规定的。而变卖价就是最后一次拍卖的起拍价。
由此可见，房产在执行过程中，司法拍卖和变卖都属于法院强制执行手段，但二者在适用条件、程序流程、价格机制和法律效果上存在明显区别。下面是详细对比：
司法拍卖：法院通过拍卖平台（如淘宝司法拍卖）公开竞价出售被执行人财产，价格由市场竞拍决定。
司法变卖：在拍卖失败或特殊情形下，由法院以不通过竞价的方式，直接确定价格出售财产，可能指定买受人或按折价出售。
其他关键区别如下表，在此略过。
拍卖 vs. 变卖：关键区别对比
总结
总结一下，一般变卖的执行流程如下：
评估财产价值：法院委托具有相应资质的评估机构进行价格评估；
公告并进行第一次拍卖（起拍价通常为评估价的80%-100%）；
若流拍，再进行第二次拍卖（起拍价进一步降低，但不能低于第一次拍卖起拍价的80%）；
若再次流拍，法院可以决定变卖，变卖价通常不能低于最后一次拍卖的起拍价，即保留价。
举个例子：
某套房产评估价为 100 万元。
第一次拍卖：起拍价 80 万元，流拍。
第二次拍卖：起拍价 64 万元，仍流拍。
法院决定：将该房产以不低于64 万元变卖，可能联系申请执行人推荐的买受人或社会买家达成变卖协议。
如果个人想购买变卖程序中的法拍房，与拍卖流程不同之处在于：
1、竞买人报名参与司法变卖，需要一次性缴纳变卖预缴款，变卖预缴款的金额与最后一拍起拍价金额相同，不会再往下降价，实际上也就是全款；而司法拍卖报名只需要缴纳保证金；
2、变卖期为60天，变卖期开始后，只要有竞买人出价，立即转入24小时竞价程序，如果没有其他竞买人出价，则变卖成交，无须等到变卖期结束。
由此可见，进入变卖程序的房产基本上是社会的“弃儿”，也许价格不够理想，也许标的物存在瑕疵，个人建议在有选择的情况下，尽量不要碰变卖的房产。
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